Tipps beim Hauskauf / Planung

Worauf bei der Planung eines Neubaus zu achten ist!

Nachdem Sie Ihre aktuelle Wohnsituation analysiert und den Ihnen zur Verfügung stehenden Finanzrahmen ermittelt haben, die Verträge geschlossen sind und das Projekt im Übrigen vorbereitet ist, haben Sie sich in der Planungsphase grundsätzlich mit der Entwurfs- Genehmigungs- und Ausführungsplanung auseinanderzusetzen.

Entwurfsplanung

Die größten Möglichkeiten, Ihre individuellen Vorstellungen planerisch umzusetzen, haben Sie beim Hausbau auf einem eigenen Grundstück mit einem Architekten oder auch einem Generalunternehmer. Weniger gestalterischen Einfluss besitzen Sie hingegen beim Bauen mit einem Fertighausanbieter, Bauträger oder Anbieter von Typenhäusern, bei denen der entwurfliche Rahmen überwiegend vorgegeben ist. Zwar werden Sie vielleicht zwischen verschiedenen Varianten wählen dürfen und eventuell noch einzelne Wände umsetzen lassen oder etwa die Fensterplanung beeinflussen können, das grundsätzliche Entwurfskonzept wird aber letztlich bestehen bleiben.

Die zulässige Bebauung eines Grundstücks folgt in der Regel aus dem Bebauungsplan (B-Plan).
Der B-Plan ist ein Planausschnitt eines bestimmten Gebiets einer Stadt oder Gemeinde und wird als Satzung beschlossen. Diese Satzung besteht aus einem ausführlichen Textteil, der alle Festsetzungen des B-Plans genau beschreibt und einem zeichnerischen Teil, in dem die Festsetzungen graphisch dargestellt werden. Im B-Plan sind für den Hausbau u.a. Geschossflächen- und Grundflächenzahl, Anzahl der gestatteten Vollgeschosse und die Bauweise, aber auch Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefe festgelegt. Ferner können die zulässige Dachform und Dachneigung oder gar bestimmte Haustypen geregelt sein.

Bebauungspläne sind in der örtlichen Baubehörde einzusehen oder zu erwerben.

In Einzellagen innerhalb bebauter Ortsteile kann ein B-Plan mit der Folge fehlen, dass § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) Anwendung findet. Dort werden nur bestimmte Rahmenvorgaben gemacht, innerhalb derer recht frei gebaut werden kann. Das sind aber eher Sonderfälle.

Bei Ihrem persönlichen Gebäudeentwurf sollten Sie die Anordnung des Baukörpers auf dem Grundstück genau überlegen: Die Himmelsrichtung und die Stellung von Nachbargebäuden sowie in der Sonne und im Schatten liegende Grundstücksteile sollten bei der Lage von Balkonen und Terrassen beachtet werden. Bei der Nutzung solarer Energie muss auch die Sonneneinstrahlung auf das Gebäude berücksichtigt werden.

Die Lage von Garagen oder Carports sollte mit den Zufahrtsmöglichkeiten abgestimmt und in den Lageplan eingezeichnet werden.

Ebenfalls zur Entwurfplanung gehört die Ermittlung des Raumbedarfs. Wie viele Räume werden benötigt, wie groß sollen sie sein und wo sollen Sie im Gebäude liegen?

Bei der Zeichnung des Grundrisses sollte auf eine reibungslose Nutzbarkeit des Gebäudes geachtet werden, indem beispielsweise eine leichte Zugänglichkeit zwischen Wohnzimmer und Eingang, Garderobe, Gäste-WC, Küche sowie Esszimmer gewährleistet ist oder der Schlafbereich im Obergeschoss auch ein Bad auf der gleichen Geschossebene besitzt.

Ferner wird im Rahmen der Entwurfsplanung ein Gebäudeschnitt gezeichnet. Dieser stellt eine Seitenansicht des Gebäudes dar, um Treppenläufe, Tragwerk, Raumhöhen und Installationsführungen beurteilen zu können.

Darüber hinaus sollte die Immobilie barrierefrei gestaltet werden, damit auch eine optimale Nutzbarkeit im Alter oder bei Krankheit gewährleistet ist und Sie bei einem Wiederverkauf bessere Verkaufschancen haben. Im Übrigen muss es nicht zwingend Mehrkosten verursachen, bereits bei der Planung an eine Barrierefreiheit zu denken.

Genehmigungsplanung

Die Genehmigungsplanung wird bei der Baubehörde mit dem Bauantrag eingereicht.

Bauen Sie auf einem eigenen Grundstück, z.B. mit einem Generalunternehmer, Architekten oder Fertighausanbieter, sind Sie als Bauherr der Ansprechpartner der Behörden. Kaufen Sie hingegen ein Haus bei einem Bauträger, ist dieser gegenüber der Behörde für die Genehmigungsplanung verantwortlich.

Sollen zunächst grundsätzliche Frage zur Bebaubarkeit geklärt werden, weil Sie beispielsweise vom B-Plan abweichen wollen, bietet es sich an, einen sog. Vorbescheid zu beantragen.

Eine Baueingabe kann in Form einer Genehmigungsfreistellung erfolgen, wenn das Bauvorhaben im Geltungsbeeich eines B-Plans genehmigungsfrei ist. Die eingereichten Unterlagen werden dann von der Behörde nicht geprüft. Für die Richtigkeit sind Entwurfsverfasser und Bauherr verantwortlich. Wenn die Gemeinde nicht widerspricht, kann 1 Monat nach Einreichen der Unterlagen mit dem Hausbau begonnen werden.

Wenn die Genehmigungsfreistellung nicht in Anspruch genommen werden kann, z.B. bei Abweichungen vom B-Plan, gilt das vereinfachte Genehmigungsverfahren. Die Baubehörden prüfen dann nur eingeschränkt und der Bauantrag ist innerhalb von 6 Wochen, in Ausnahmefällen mit einer Verlängerung um weitere 6 Wochen, zu bearbeiten.

Was bei einer Baueingabe eingereicht werden muss, ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt.

Ausführungsplanung

Hierbei handelt es sich um Ausführungs- bzw. Werkpläne, die ausführungsspezifische Eintragungen, Angaben zu den Baumaterialien und Konstruktionsweisen beinhalten. Denn die Unterlagen der Genehmigungsplanung sind für die Erstellung des Gebäudes nicht ausreichend.

Neben den Übersichtsplänen im Maßstab 1:50 werden für viele wichtige Details sog. Detailpläne im Maßstab 1:20 bis 1:5 gezeichnet. Die Übersichtspläne umfassen Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine Dachaufsicht. Die Detailpläne können Dachelemente wie Gauben und deren Anschlüsse, Fensteranschlüsse, Schichtaufbau der Außenwand und der Dachkonstruktion oder auch einen Schnitt durch die Kelleraußenwand mit Abdichtung und Drainage darstellen.
Auch Fachingenieure für Statik, Heizung, Lüftung und Sanitär sowie Elektro erstellen Pläne für ihre Gewerke, die zur Ausführungsplanung gehören.

Fertighausfirmen und Anbieter von Typenhäusern haben ihre "Standardhäuser" in der Regel schon detailliert durchgeplant, sodass die Ausführungsplanung rasch abgeschlossen ist. Auch der Bauträger kann eventuell auf Pläne für bereits fertig gestellte Projekte zurückgreifen, wohingegen der Architekt meist eine komplett neue, individuelle Ausführungsplanung erstellen muss und hierfür entsprechend Zeit benötigt.

Mängel in der Ausführungsplanung haben oft Mängel in der Bauausführung zur Folge. Fehlen dem Handwerker z.B. Maß- oder Materialangaben, arbeitet er eventuell nach Augenmaß oder Gefühl, was nicht immer vertragsgerecht ist und ggf. den anerkannten Regeln der Technik widerspricht.

Sie sollten deshalb vertraglich vereinbaren, dass auch Ihnen die Ausführungsplanung überlassen wird.