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Tipps beim Hauskauf / Bauausführung

Worauf bei der Bauausführung eines Neubaus zu achten ist!

Wie intensiv Sie den Bauablauf und dessen Abrechnung kontrollieren sollten, hängt auch davon ab, mit welchem Baupartner Sie Ihr Projekt umsetzen wollen. Jedenfalls ist eine umfassende Ausschreibung und Dokumentation der Handwerkerleistungen besonders wichtig. Ihre Baustelle sollte zudem von einem erfahrenen und engagierten Bauleiter oder Architekten betreut werden. Ferner kann es sinnvoll sein, bereits vor der Bauausführung einen im Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt zu beauftragen, um juristische Fehler von vornherein auszuschließen. Im Übrigen sollten Sie regelmäßig auf Ihrer Baustelle sein und den Bauablauf mit zahlreichen Fotos festhalten.

Vertragspartner

Mögliche Vertragspartner für Ihr Bauvorhaben sind insbesondere der Architekt, der Bauträger, der Fertighausanbieter, der Generalunternehmer sowie der Baubetreuer.

Der Architekt arbeitet auf der Grundlage der Honorarordnung für Architekten und Ingenieuere (HOAI), wobei zwischen neun Leistungsphasen differenziert wird. Auf die Bauphase beziehen sich die Leistungsphasen 6 "Vorbereitung der Vergabe" und 7 "Mitwirkung bei der Vergabe" sowie vor allem die Leistungsphase 8 "Objektüberwachung (Bauüberwachung)".

Der Architekt kann sowohl mit Teilleistungen, wie zum Beispiel der Planung eines Neubaus (der dann in Eigenregie fortgeführt wird) oder nur der Bauleitung, als auch mit der Gesamtabwicklung eines Projekts beauftragt werden. Darüber hinaus wird ein Architekt auch häufig als Sachverständiger verpflichtet, der baubegleitend die Leistungen eines Bauträgers oder Generalunternehmers kontrolliert.

Bei diesem Modell sind Sie als Bauherr Vertragspartner sämtlicher Handwirksfirmen und Fachingenieure und gegenüber den Behörden mitverantwortlich für die Sicherheit auf Ihrer Baustelle; und zwar auch dann, wenn Sie zusätzlich einen Bauleiter beauftragt haben.

Beim Bauträgermodell sind Sie nicht Bauherr, sondern Käufer einer Immobilie (mit Grundstück.) Das hat zur Folge, dass Sie weder Vertragspartner der Handwerker noch verantwortlich gegenüber den Behörden sind. Es kann sich aber lohnen, zusätzlich einen externen Baubetreuer mit der Objektüberwachung zu beauftragen.

Bei Fertighausanbietern werden die wesentlichen Bauteile vorgefertigt zur Baustelle gebracht und dort montiert. Häuser in massiver Bauweise ("Stein auf Stein") fallen nicht in diesen Geschäftsbereich. Im Übrigen werden Fertighäuser in verschiedenen Varianten, mit oder ohne Keller, schlüsselfetig oder als Ausbauhaus, angeboten. Sie sind als Bauherr gegenüber den Behörden verantwortlich.

Der Generalunternehmer übernimmt die kompletten Bauleistungen im Paket und gibt diese - teilweise - an sog. Nachunternehmer weiter. Er ist verantwortlich für seine Leistungen und die seiner Nachunternehmer. Auch hier kann es sinnvoll sein, einen externen Architekten für die Bauüberwachung einzuschalten.

Der Baubetreuer übernimmt Ihre Aufgaben als Bauherr, wie Vertragsabschlüsse, Rechnungsprüfung, Zahlungen oder Abnahmen. Da der Baubetreuer aber nur in Ihrem Namen mit Vollmacht handelt, bleiben Sie Bauherr und Vertragspartner der beteiligten Unternehmen.

Anträge und Anzeigen

Vor Baubeginn und während der Bauphase muss die Genehmigungsbehörde über den Leistungsstand informiert werden.

Vor Baubeginn:

  • Baubeginnanzeige
  • Antrag auf Fällen von Bäumen
  • Benutzung oder Sperrung von öffentlichen Verkehrsflächen
  • Antrag auf Absenkung des Grundwassers
    (In diesem Zusammenhang kann es angebracht sein, eine Beweissicherung über etwaige Risse und Schäden zu betreiben, da Grundwasserabsenkungen das Risiko von Setzungen der umliegenden Häuser mit sich bringen)
  • Einleitung von Grundwasser in d. öffentliche Kanalisation/ Gewässer

Während der Bauphase:
Der Genehmigungsbehörde ist die Fertigstellung des Rohbaus anzuzeigen, damit die Übereinstimmung der Genehmigungsplanung mit dem ausgeführten Rohbau vom Bauaufsichtsamt geprüft werden kann. Darüber hinaus prüft der Bezirksschornsteinfeger nach Erstellung des Rohbaus die ordnungsgemäße Ausführung des Kamins und nach Fertigstellung der Heizungsanlage deren fachgerechte Herstellung.

Nach Fertigstellung:

  • Amtliche Gebäudeeinmessung und Herstellung der Grundstücksgrenzen durch das Bauaufsichtsamt
  • Schlussabnahme durch das Bauaufsichtsamt
    (Zu diesem Termin muss u.a. eine Fachunternehmererklärung über die ordnungsgemäße Erstellung der Heizungs- und Sanitäranlagen und eine Bescheinigng der Schlussabnahme des Schornsteinfegers vorliegen)

Darüber hinaus muss bei den Versorgungsunternehmen rechtzeitig Bauwasser, Baustrom, u.s.w. beantragt werden. In der Regel werden diese Anträge von Ihrem Bauleiter vorbereitet.

Vergabe

Falls Sie nicht eine Komplettleistung in Auftrag gegeben haben,müssen Sie die Bauleistungen noch ausschreiben lassen. Ausschreibungen sind grundsätzlich nach Gewerken gegliedert und werden beim Bau mit einem Architekten von diesem vorgenommen. Alle zu erbringenden Bauleistungen werden in Leistungsverzeichnissen positionsweise aufgelistet, welche wiederum an die Unternehmer mit der Bitte um eine Angebotsabgabe weitergereicht werden. Allerdings verwenden Architekten in ihrem Ausschreibungsunterlagen häufig Vertragsbedingungen, die unwirksam sind und im Vorfeld besser von einem erfahrenen Rechtsanwalt geprüft werden sollten.

Im Einzelfall kann es vor allem bei großen Auftragssummen sinnvoll sein, vor Vertragsabschluss bei Wirtschaftsauskunftteien (z.B. Bürgel oder Creditreform) Informationen über die wirtschaftliche Situation des Bauunternehmens einzuholen.

Die Auftragserteilung kann mündlich oder schriftlich erfolgen, wobei sich die Schriftform aus Gründen der Beweissicherung empfiehlt.

Ferner ist es ratsam, eine regelmäßig zu aktualisierende Handwerkerliste aufzustellen und diese an die beteiligten Unternehmen weiterzureichen, damit alle am Bau Beteiligten stets miteinander in Kontakt treten können.

Baustellenüberwachung und -steuerung

Diese Leistungen sind für einen Architekten in der Leistungsphase 8 der HOAI geregelt.

Die Bauüberwachug beinhaltet insbesondere folgende Aufgaben:

  • Überprüfung der Werkpläne
  • Prüfung der Baugrundverhältnisse
  • Koordination der am Bau Beteiligten und deren Überwachung
  • Fristen- und Terminkontrollen einschließlich Behinderungsanzeigen
  • Bautagebuch über Witterungsverhältnisse, Baufortschritt und Anwesenheit der beauftragten Firmen
  • Gewährleistung der Sicherheit auf der Baustelle
  • Sicherungsmaßnahmen (bzgl. des Nachbargebäudes)
  • Überwachung der Bauausführung auf Übereinstimmung mit der Ausführungsplanung, den Auflagen aus der Baugenehmigung und den anerkannten Regeln der Technik
  • Beauftragung von Eignungsprüfungen durch Fachingenieure
  • Qualitätsprüfung der Baustoffe in Stichproben
  • Kontrolle wichtiger Bauabschnitte
    (handwerkliche Selbstverständlichkeiten sind im Zweifel nicht zu überwachen)
  • Abnahmen
  • Schreiben von Mängelrügen und umfassende Beratung über das weitere Vorgehen
  • Rechnungsprüfung
  • Festlegung des Aufmasses bei Einheitspreisverträgen
  • Kostenfeststellung und Kostenkontrolle
  • Übergabe des Objekts an den Bauherrn

Aber auch dann, wenn Sie einen Bauleiter mit der Koordinierung und Überwachung Ihres Projektes beauftragt haben, sind regelmäßige persönliche Ortsbegehungen zu empfehlen.

Abnahme und Gewährleistung

Mit der Abnahme erkennen Sie die Leistungen des Bauunternehmers als im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht an. Sie sind verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Objekt abzunehmen und dürfen wegen unwesentlicher Mängel die Abnahme nicht verweigern.

Ihr Architekt ist zur Abnahme nur berechtigt, wenn er von Ihnen entsprechend bevollmächtigt worden ist. In der Regel ist er zwar bei der Abnahme dabei, diese erfolgt aber zwischen Ihnen und Ihrem Bau- bzw. Vertragspartner(n).

Die Abnahme hat folgende rechtliche Konsequenzen:

  • der Werklohn wird fällig
  • die Gewährleistungszeit beginnt
  • Umkehr der Beweislast: Sie müssen nach der Abnahme beweisen, dass ein Mangel vorliegt
  • Gefahrübergang: Sie tragen nach der Abnahme die Gefahr von Beschädigungen an dem Objekt
  • eine vereinbarte Vertragsstrafe ist nur wirksam bei entsprechendem Vorbehalt im Abnahmeprotokoll
  • Rechte wegen erkannter Mängel müssen bei der Abnahme vorbehalten werden

Lassen Sie sich beim Abnahmetermin auf jeden Fall nicht unter Druck setzen. Notfalls sollte die Abnahme abgebrochen und ein Folgetermin gewählt werden.

Nach der Abnahme folgt die Gewährleistungsphase.

Grundsätzlich verjähren Mängelansprüche bei Bauwerken nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in 5 Jahren und nach der VOB/B in 4 Jahren, wobei die Verjährung z.B. durch ein selbständiges (gerichtliches) Beweisverfahren oder Vergleichsverhandlungen ausgesetzt und beim VOB-Vertrag sogar schon durch eine Mängelrüge unterbrochen werden kann.

Sollte der Bauunternehmer die Ansicht vertreten, dass kein Mangel vorliegt, der seinen Leistungen zuzurechnen ist und eine Nachbesserung verweigern, sollten Sie die weitere Vorgehensweise mit einem Rechtsanwalt besprechen.

  Rechtsanwaltskanzlei Hoefer
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